Hoy en Chile es un boom comprar casas o departamentos, sin embargo para quienes no han vivido esta experiencia se ven enfrentados a entender un mundo legal y de trámites de los cuales no muchas veces está toda la información.
Yo acabo de completar el proceso y por eso hice esta pequeña guía para entender el ABC de comprar una propiedad nueva, espero que les sirva.
1) ¿SUBSIDIO O NO SUBSIDIO?Lo primero que tenemos que preguntarnos es ¿queremos que el estado nos regale 200UF (aproximadamente 3 millones y medio?. Bueno asi como suena es, el Gobierno te regala este beneficio
Existen diversos tipos de subsidios, sin embargo el más común es el de Interés Territorial (Ex-Renovación Urbana) el cual fue creado con el fin de motivar el interés por sectores que han ido despoblandose. Este subsidio tiene dos tramos I (para viviendas hasta 1000UF) y II (para viviendas hasta 2000 UF, en ambos el estado te regala 200UF.
Sin embargo tú y la propiedad que quieras comprar deben cumplir con una serie de requisitos mínimos:
a) no debes tener una propiedad a tu nombre, ni haber ganado el beneficio del subsidio anteriormente
b) La propiedad debe estar dentro de las
zonas denominadas de interés territorial.El mecanismo es que sacar una libreta de ahorro para la vivienda en cualquier banco, inscribirla en el Serviu (desde ese dia corre su antiguedad, lo que da puntaje) y luego ahorrar con el fin de postular en los distintos llamados que hace el Gobierno (habitualmente son 2: mayo y septiembre).
Cuando uno postula al concurso (100% gratuíto) después de unas 3 semanas el Gobierno publica en el diario La Nación la nómina de ganadores, los cuales son elegidos por una tabla de puntajes, donde ganan la cantidad de personas que mejor ranking tengan (igual es factible ganarlo, porque es una lista de 10 páginas con ganadores).
Cuales son las claves para ganarte el Subsidio:1) Muchas cosas dan puntaje como haber hecho Servicio Militar, ser liciado, tener puntaje CAS, ser casado con hijos, etc.
Ver la lista de factores que otorgan puntaje.2) Te piden un ahorro en tu libreta de mínimo de 100UF en el tramo I y 200UF en el tramo II para pensar en postular, sin embargo nadie se lo gana sólo con eso.
La última postulación al tramo II cerro con 192 puntos. ¿eso que quiere decir? que los que se lo ganaron tenian 20OUF + 192 puntos que otorga la tabla de Factores que está en el enlace anterior. En lo práctico si no tienes puntaje, es 1UF=1 punto. O sea si no tienes puntaje deberías postular con 200UF + 200UF extras = 400 UF para ganarte esas otras 200UF que el estado te regala.
3) Una clave muy importante es tener tiempo para organizar la estrategia para postular, debido a que hay muchos factores de puntaje que tienen que ver con el TIEMPO. (Ej: antiguedad de inscripción en el Serviu de la libreta, fechas en los depósitos según semestre, etc) Esto evita que tengas que juntar más plata para tener más puntos.
Información del Subsidio Habitacional >2) CRÉDITO HIPOTECARIOEn el caso de que no tengas toda la plata de la propiedad (crédito parcial) o simplemente no tengas ni un peso (crédito 100%), aunque tengas el beneficio del subsidio o no te interese, el banco puede pagarle a la inmobiliaria tu propiedad generando un crédito hipotecario (o sea queda en prenda) donde sus cuotas son los famosos dividendos.
El mercado del crédito hipotecario está lleno de callejones. La oferta es muy amplia y es fácil que te engatusen con ganchos y que se yos. Para eso debes conocer que existen diversos tipos de créditos con sus pro y sus contras. Lo bueno es que es el mejor momento de la historia para sacar un crédito por lo bajo de las tasas (ej: en 1997 un amigo compro un dpto con tasa 9.8%, hoy lo haces por 4.5%) y ojo que van a subir si la inflación sigue.
a) Elige un crédito conveniente
Existen créditos que son con tasa variable (o sea que fluctuan según como estén las cosas) y otros que son con tasa fija, está demás decir que la tasa fija a pesar de ser un poquito más alta es lejos la más conveniente, porque te dicen usted pagará XUF de dividendo y eso es en 20 años más igual, con la otra si hay una crisis económica tu dividendo puede irse a la punta del cerro.
Existe otra diferencia al ser un Mutuo o Letras. La diferencia es que el de Letras se transa en la bolsa de valores y con eso lleva el riesgo natural del mercado accionario, el Mutuo sólo se puede vender como deuda (lo típico es que el Banco venda tu deuda a una compañía de seguros) pero es más estable porque no se transa. Las letras pueden ser más convenientes por transarse pero también pueden subir, el Mutuo es mucho más estable.
Destaco Hipotecaria, Consorcio e ING porque la deuda no figura en el sistema financiero y con ello no tienes limitación respecto a tu liquidez
b) Aprovecha los convenios
Puede que tu inmobiliaria al ser un buen cliente con los bancos (ellos sacan créditos de millones de dólares) tenga una cartera de beneficios para ofrecer a sus clientes. En este sentido puedes consultar si existe alguna mejor tasa o facilidad para hacer el trámite bancario de crédito, por lo general ofrecen tasas muy atractivas.
Sino puedes intentar cotizar en los bancos, eso si la mayoría tiene mejores tasas cuando tu te haces cliente o eres cliente, por lo que muchas veces si te dan buena tasa te conviene sacar sus productos (chequera, tarjetas, linea de crédito) ya que los puedes cerrar después de 6 meses, eso si ojo porque cuando firmas convenio PAC (Pago automático de cuenta) el escenario para cerrar productos con el crédito cursado cambia, aunque nadie te puede obligar a tenerlos.
c) Negocia con los bancos
No hay nada mejor que conseguir una buena simulación en un banco y luego ir a otro y pedir que te la mejoren, yo salté de banco en banco y bajé desde un 7% a un 4.5%.
Eso si mucho ojo, trata de que firmen tus simulaciones y exige que estas sean respetadas al momento de firmar la escrituración (obvio en un tiempo no muy lejano).
Debo advertir que muchos bancos usan tácticas de venta no muy limpias, como cuando estás ya en los trámites avanzados que te cambien las reglas del juego (como subirte la tasa por ejemplo). Por eso mucho ojo, siempre actitud firme y ser desconfiado; todo firmado, con copias y no firmes nada que no tenga sentido con el trámite.
Puedes tomar asesoría en la
Superintendencia de Bancos ellos tienen un módulo de consulta donde abogados puede revisar tus papeles y contestar tus dudas.
3) ALGUNOS TIPS- Asesorate con un abogado en el tema legal
- Cuando trates con la inmobiliaria y el banco, mucho ojo porque me encontré que son pillos y no les dá asco cambiar las reglas del juego.
- Ojo con las empresas de venta "externas" que contratan los bancos cuando aparece un tipo que te dice "yo puedo sacar tu crédito", cualquier drama que ocurra el Banco se lava las manos. A mi me ofrecieron un crédito tasa 3.8%, el vendedor me saco los productos y con todo firmaron me la cambiaron a 4.0% (despues de 2 semanas de trámites).
- Ojo con el crédito 100% financiamiento la ley dice que sólo puedes financiar con crédito el 75% de la propiedad, que hicieron los capos del marketing bancario: ocultarte un crédito de consumo, por eso no se hace tan conveniente.
- BancoEstado es el único banco donde si postulaste al subsidio te castigan con una tasa más alta que si no hubieses postulado ¿insólito no por ser del Estado? y ojo que no es poca la diferencia. El negocio del banco es prestarte la mayor cantidad de plata posible, si sacas el subsidio estás pidiendo menos crédito.
- Los créditos que salen en la tele 3,2% muchas veces son para propiedades sobre 3000 UF, cotizé en Corpbanca por una vivienda menor y no me dieron esa tasa.
- Ojo con el crédito a 30 años plazo, los intereses son una locura (si pides 30 millones pagas 80 aprox).
Ya se vienen las vacaciones y la cabecita loca comienza a elugubrar destinos. Económicos, medios aventureros, algo más sofisticados, de "paquete" de mall, de dato mochilero.... no importa como sea, lo que importa es poder desenchufarse un rato y sentir que 53 semanas al año
Señores este video está genial. Todos nos hemos sorprendido con el spot hecho en Inglaterra por la productora Embassy para promocionar la línea C3 de Citroen.
Anoche Partió el Rojo VIP en TVN y con ello las casi perdidas esperanzas de resurrección de una larga lista de artístas se re-energizaron.
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