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Guia practica para comprar Casa o Departamento

casa.jpgHoy en Chile es un boom comprar casas o departamentos, sin embargo para quienes no han vivido esta experiencia se ven enfrentados a entender un mundo legal y de trámites de los cuales no muchas veces está toda la información.

Yo acabo de completar el proceso y por eso hice esta pequeña guía para entender el ABC de comprar una propiedad nueva, espero que les sirva.

1) ¿SUBSIDIO O NO SUBSIDIO?

Lo primero que tenemos que preguntarnos es ¿queremos que el estado nos regale 200UF (aproximadamente 3 millones y medio?. Bueno asi como suena es, el Gobierno te regala este beneficio

Existen diversos tipos de subsidios, sin embargo el más común es el de Interés Territorial (Ex-Renovación Urbana) el cual fue creado con el fin de motivar el interés por sectores que han ido despoblandose. Este subsidio tiene dos tramos I (para viviendas hasta 1000UF) y II (para viviendas hasta 2000 UF, en ambos el estado te regala 200UF.

Sin embargo tú y la propiedad que quieras comprar deben cumplir con una serie de requisitos mínimos:

a) no debes tener una propiedad a tu nombre, ni haber ganado el beneficio del subsidio anteriormente

b) La propiedad debe estar dentro de las zonas denominadas de interés territorial.

El mecanismo es que sacar una libreta de ahorro para la vivienda en cualquier banco, inscribirla en el Serviu (desde ese dia corre su antiguedad, lo que da puntaje) y luego ahorrar con el fin de postular en los distintos llamados que hace el Gobierno (habitualmente son 2: mayo y septiembre).

Cuando uno postula al concurso (100% gratuíto) después de unas 3 semanas el Gobierno publica en el diario La Nación la nómina de ganadores, los cuales son elegidos por una tabla de puntajes, donde ganan la cantidad de personas que mejor ranking tengan (igual es factible ganarlo, porque es una lista de 10 páginas con ganadores).

Cuales son las claves para ganarte el Subsidio:

1) Muchas cosas dan puntaje como haber hecho Servicio Militar, ser liciado, tener puntaje CAS, ser casado con hijos, etc. Ver la lista de factores que otorgan puntaje.

2) Te piden un ahorro en tu libreta de mínimo de 100UF en el tramo I y 200UF en el tramo II para pensar en postular, sin embargo nadie se lo gana sólo con eso.

La última postulación al tramo II cerro con 192 puntos. ¿eso que quiere decir? que los que se lo ganaron tenian 20OUF + 192 puntos que otorga la tabla de Factores que está en el enlace anterior. En lo práctico si no tienes puntaje, es 1UF=1 punto. O sea si no tienes puntaje deberías postular con 200UF + 200UF extras = 400 UF para ganarte esas otras 200UF que el estado te regala.

3) Una clave muy importante es tener tiempo para organizar la estrategia para postular, debido a que hay muchos factores de puntaje que tienen que ver con el TIEMPO. (Ej: antiguedad de inscripción en el Serviu de la libreta, fechas en los depósitos según semestre, etc) Esto evita que tengas que juntar más plata para tener más puntos.

Información del Subsidio Habitacional >

2) CRÉDITO HIPOTECARIO

En el caso de que no tengas toda la plata de la propiedad (crédito parcial) o simplemente no tengas ni un peso (crédito 100%), aunque tengas el beneficio del subsidio o no te interese, el banco puede pagarle a la inmobiliaria tu propiedad generando un crédito hipotecario (o sea queda en prenda) donde sus cuotas son los famosos dividendos.

El mercado del crédito hipotecario está lleno de callejones. La oferta es muy amplia y es fácil que te engatusen con ganchos y que se yos. Para eso debes conocer que existen diversos tipos de créditos con sus pro y sus contras. Lo bueno es que es el mejor momento de la historia para sacar un crédito por lo bajo de las tasas (ej: en 1997 un amigo compro un dpto con tasa 9.8%, hoy lo haces por 4.5%) y ojo que van a subir si la inflación sigue.

a) Elige un crédito conveniente

Existen créditos que son con tasa variable (o sea que fluctuan según como estén las cosas) y otros que son con tasa fija, está demás decir que la tasa fija a pesar de ser un poquito más alta es lejos la más conveniente, porque te dicen usted pagará XUF de dividendo y eso es en 20 años más igual, con la otra si hay una crisis económica tu dividendo puede irse a la punta del cerro.

Existe otra diferencia al ser un Mutuo o Letras. La diferencia es que el de Letras se transa en la bolsa de valores y con eso lleva el riesgo natural del mercado accionario, el Mutuo sólo se puede vender como deuda (lo típico es que el Banco venda tu deuda a una compañía de seguros) pero es más estable porque no se transa. Las letras pueden ser más convenientes por transarse pero también pueden subir, el Mutuo es mucho más estable.

Destaco Hipotecaria, Consorcio e ING porque la deuda no figura en el sistema financiero y con ello no tienes limitación respecto a tu liquidez

b) Aprovecha los convenios

Puede que tu inmobiliaria al ser un buen cliente con los bancos (ellos sacan créditos de millones de dólares) tenga una cartera de beneficios para ofrecer a sus clientes. En este sentido puedes consultar si existe alguna mejor tasa o facilidad para hacer el trámite bancario de crédito, por lo general ofrecen tasas muy atractivas.

Sino puedes intentar cotizar en los bancos, eso si la mayoría tiene mejores tasas cuando tu te haces cliente o eres cliente, por lo que muchas veces si te dan buena tasa te conviene sacar sus productos (chequera, tarjetas, linea de crédito) ya que los puedes cerrar después de 6 meses, eso si ojo porque cuando firmas convenio PAC (Pago automático de cuenta) el escenario para cerrar productos con el crédito cursado cambia, aunque nadie te puede obligar a tenerlos.

c) Negocia con los bancos

No hay nada mejor que conseguir una buena simulación en un banco y luego ir a otro y pedir que te la mejoren, yo salté de banco en banco y bajé desde un 7% a un 4.5%.

Eso si mucho ojo, trata de que firmen tus simulaciones y exige que estas sean respetadas al momento de firmar la escrituración (obvio en un tiempo no muy lejano).

Debo advertir que muchos bancos usan tácticas de venta no muy limpias, como cuando estás ya en los trámites avanzados que te cambien las reglas del juego (como subirte la tasa por ejemplo). Por eso mucho ojo, siempre actitud firme y ser desconfiado; todo firmado, con copias y no firmes nada que no tenga sentido con el trámite.

Puedes tomar asesoría en la Superintendencia de Bancos ellos tienen un módulo de consulta donde abogados puede revisar tus papeles y contestar tus dudas.

3) ALGUNOS TIPS

- Asesorate con un abogado en el tema legal

- Cuando trates con la inmobiliaria y el banco, mucho ojo porque me encontré que son pillos y no les dá asco cambiar las reglas del juego.

- Ojo con las empresas de venta "externas" que contratan los bancos cuando aparece un tipo que te dice "yo puedo sacar tu crédito", cualquier drama que ocurra el Banco se lava las manos. A mi me ofrecieron un crédito tasa 3.8%, el vendedor me saco los productos y con todo firmaron me la cambiaron a 4.0% (despues de 2 semanas de trámites).

- Ojo con el crédito 100% financiamiento la ley dice que sólo puedes financiar con crédito el 75% de la propiedad, que hicieron los capos del marketing bancario: ocultarte un crédito de consumo, por eso no se hace tan conveniente.

- BancoEstado es el único banco donde si postulaste al subsidio te castigan con una tasa más alta que si no hubieses postulado ¿insólito no por ser del Estado? y ojo que no es poca la diferencia. El negocio del banco es prestarte la mayor cantidad de plata posible, si sacas el subsidio estás pidiendo menos crédito.

- Los créditos que salen en la tele 3,2% muchas veces son para propiedades sobre 3000 UF, cotizé en Corpbanca por una vivienda menor y no me dieron esa tasa.

- Ojo con el crédito a 30 años plazo, los intereses son una locura (si pides 30 millones pagas 80 aprox).
29/09/2005 18:03 #. Ciudad

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¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres

gravatar.comAutor: el chere

Hola,
Te invito a meterte a mi página y votar por los "Premios Cero Aporte 2005", una forma de elegir a la creme de la creme de nuestro querido chilito. PUEDES VOTAR HASTA UNA VEZ AL DIA.

Saludos.-

El Chere
http://elchere.blogspot.com

Fecha: 15/10/2005 21:43.


gravatar.comAutor: marcelo

yo he comenzando a juntar platita para mi futura mansión pero estoy conciente de lo complicado que va a ser este asuntito a futuro.

en fin, nada es fácil en esta vida.

Fecha: 19/10/2005 04:27.


gravatar.comAutor: Barbara

pucha!! mas enredado !, pero las cosas ya estan mejor !!...espero que pro ahi un banco me de la pasada de lo q anhelo medio dificil pero nada es imposoble para DIos !!!!
un abrazo

Fecha: 19/10/2005 04:41.


gravatar.comAutor: carlos cortes

necesito una guia para saber que se debe revisar antes de comprar una casa: sistema luz agua,etc, etc

Fecha: 11/01/2006 20:28.


gravatar.comAutor: gabi

hola sebastian!
tus datos son muy claros y buenos! yo no estoy postulando a ningun subsidio ni tampoco tengo en mente aún el comprar una casa. tengo que titularme primero, y precisamente en eso ando: estoy investigando el tema de las viviendas de subsidio, en particular lo relacionado a la localizacion en la ciudad y los servicios que se ofrecen cuando llegas a tu nueva casa (areas verdes, multicanchas, comercio o servicios varios). me encantaria saber con qué criterios eliges tu vivienda; por ejemplo, si tu prioridad es una casa con patio, estar cerca de un metro, tener comercio cerca, los metros cuadrados de la casa, terminaciones, numero de dormitorios, etc, etc. me encantarias que me pudieras dar un par de ideas al respecto. te invito a que conozcas mi blog: http://gavillalbanda.blogspot.com

Fecha: 05/04/2006 16:08.


gravatar.comAutor: victor pozo

tus datos igual son un poquito enredados pero se pueden llegar a entender igual,gracias por uyudarnos a nosotros que queremos llegar a tener nuestra propia ruca.saludos

Fecha: 03/08/2006 13:13.


gravatar.comAutor: olga celedon

hola, gracias por ayudarnos con tu orientacion,es importante informarse con alguien neutro, .Mi pregunta es orientacion en compara de una vivienda usada...creo que es mas engorroso..o no?

Fecha: 13/12/2006 15:30.


gravatar.comAutor: Eduardo Torrejón

Hola, muy interesante tú explicación sobre la adquisición de una casa. A ver si me ayudas, vivo en Alemania desde hace 7 años a la fecha y nuestra intención es comprar una casa en Chile , pero no tengo muy claro que tramites ralizar.
Si tienes algún típ te lo agradeceria.

Saludos desde estas heladas tierras.

Familia Torrejón Thiele

Fecha: 09/01/2007 07:33.


gravatar.comAutor: yesenia

hola soy yesenia queria preguntarte es verdad que ahora elgobierno le da a las madres solteras 10 millones de pesos y uno tiene que tener solo 590 mil pesos en la libreta y un puntaje bajo en la terjeta cas porfavor sisaves de esto explicame ya escribeme chao gracias

Fecha: 23/01/2007 15:57.


gravatar.comAutor: ana

Buena tu pagina, informas bastante... un besito chao.

Fecha: 25/04/2007 12:15.


gravatar.comAutor: FRANCISCO

LA VERDAD ESTO DE LOS BANCOS SON BASTANTE PILLOS HE ESCUCHADO POR AHI QUE OFRECEN
EL 100% DE FINACIAMIENTO NO E NIA IDEA QUE POR LEY SOLO SECUBRE UN 75% TE PASASTE POR LA INFORMACION SE AGRADECE AH Y HAGAN CASO LOS QUE VISITAN ESTA PAGINA Y PORSUPUESTO RECOMIENDENLA CHAOOO

Fecha: 25/05/2007 13:53.


gravatar.comAutor: mayory

tus comentarios me parecieron muy claros. yo estoy recien postulando al subsidio y de ahy me toca pedir un credito,pero sabes este relato lo voy estudiar muy bien a paso lento y lo voy a imprimir para no meter las patitas: muchas gracias

Fecha: 19/07/2007 22:41.


gravatar.comAutor: daniel

hola soy daniel queria preguntarte es verdad que ahora elgobierno le da a las madres solteras 12 millones de pesos y uno tiene que tener solo 590 mil pesos en la libreta y un puntaje bajo en la terjeta cas porfavor si saves de esto explicame ya escribeme chao gracias es para mi hermana

Fecha: 08/10/2007 11:26.


gravatar.comAutor: jose

hola tengo 24 años soy madre soltera y nesesito urgente mi departamento, estoy trabajando y tengo contrato indefinido desde junio,saque mi libreta el 7-septiembre-07 pero me piden un pie de 3 millones que para mi es imposible en este momento nesesito orientacion y como lo puedo hacer para tener luego mi depto gracias espero su respuesta

Fecha: 09/10/2007 16:36.


gravatar.comAutor: Victor M.

Quedé super clarito con los comentarios, ya que igual es un poco arriesgado tirarse al vacio y no saber donde vas a caer. Una buena asesoria seria excelente

Fecha: 17/12/2007 12:57.


gravatar.comAutor: leo

¿cuanto demora el serviu en pagar el subsidio de un depto.(tramo 1)del compromiso compraventa, hasta la venta. ¿cuantos meses?

Fecha: 16/04/2008 21:56.


gravatar.comAutor: dani

me cuesta entender porque cuesta comprar casa usada con subsidio, si al final la plata es siempre plata , me gustaria que me explicaras cual es la dificultad para ellos (corredores de propiedades). muy buena pagina

Fecha: 03/05/2008 17:25.


gravatar.comAutor: danni

hola, 1º ves que veo la pag y me parece wenicima, sabes soy soltera y sin hijos y quiciera ver las alternativas que tengo para adquirir subsidio habitacional para vivienda usada pero es tanta la info ke m llega k me enredo.escribeme por fa necesito tu orientacion mas explicita.. gracias..xauuuzz

Fecha: 22/07/2008 11:59.


gravatar.comAutor: nani

voy a comprar una casa usada y la vendedora me pregunta, cuanto tiempo tiene que esperar para q le cancelen el pago del certificado del Subsidio habitacional general

Fecha: 22/07/2008 21:37.


gravatar.comAutor: jeka

hola estaba todo muy claro mas los datsque dejaste..
solicito tu orientacion: que tramites legales debo considerar para comprar una casa sin subsidio se podria decir de forma particular,
por favor necesito la info...

muchas gracias por el tiempo..

espero una respuesta XD

Fecha: 20/08/2008 02:00.


gravatar.comAutor: yerny

necesito saber si una pesona soltera sin hijos puede postular a algun subsidio habitacional
x favor espero su ayuda

Fecha: 30/10/2008 00:08.


gravatar.comAutor: magu

yo vendo mi depa..me lo kieren comprar con subsidio ds 40 se lo que es ,pero en ningina parte cuenta el serviu el tiempo k demora en cancelar al exdueño el subsidio
mas enredao k abrazo de pulpo XD

Fecha: 01/07/2010 03:27.


gravatar.comAutor: leda

Muchas gracias por la orientacion, esta claro y facil de entender, no esta de mas una ayudita para este tipo de tramites que son un tanto complicados...y como bien dices tu, hay que comparar y regatear para obtener algo conveniente.

Fecha: 07/07/2010 14:56.


gravatar.comAutor: pilar

buenisima la pag. te cuento ya sali aceptada con el sub, y ademas ya hice la reserva y la promesa de compra venta, por lo tanto me falta pedir el credito... si es q tienes unos tips t lo agradeceria o una minima orientacion. gracias

Fecha: 22/09/2010 03:16.


gravatar.comAutor: AURA

Agradezco mucho tu orientación, la verdad yo estoy hace tres años tratando de comprar mi casa propia, y a medida que sigues en el tema te das cuenta que nada está tan claro cuando te ofrecen viviendas. Otra cosa que quiero comentar es que si bien no te aceptan los bancos el100% en el crédito hipotecario, hay algunas inmobiliarias que te extienden un certificado acreditando el porcentaje restante (Ej: 10% de pié) y eso se lo puedes pagar directamente a la inmobiliaria, para personas , que como yo necesitan casa y no tiene todavía las lucas ahorradas.

Gracias por tus comentarios.Son de mucha ayuda

Fecha: 30/01/2011 22:42.


gravatar.comAutor: cecilia

hola mi duda es la siguiente yo quiero comprar una casa usada a que subsidio debo postula? y lo otro este demora mucho tiempo por otro lado si compro la casa sin optar a subsidio y no tengo para cubrir el 10% q resta cuando pido un credito hipotecario q puedo hacer?

Fecha: 15/03/2011 11:05.


gravatar.comAutor: MONICA MONDACA

TENGO 27 AÑOS Y QUIERO OBTENER MI CASA, PERO SOY SOLTERA SIN HIJOS COMO LO PUEDO HACER TRABAJO Y TENGO CONTRATO INDIFINIDO ME PUEDES ORIENTAR PORFAVOR.

Fecha: 16/03/2011 10:42.


gravatar.comAutor: andrea

mi consulta es la sgte.estoy postulando a un departamento, primero me dijeron que debia tener 215.000 para reservarlo,al tiempo despues que estaba todo listo me salen con el cuento que debia pagar 600.000 por unos tramites que hacen ellos,me otorgaron un subsidio que se llama leasing de 200 uf,ahora que ya juntamos la plata que nos habian pedido para la reserva y para los tramites me dicen que tambien debo pagar 120 uf por estacionamiento,mi departamento cuesta 880 uf.
que hago pago lo que me dicen o es mejor decistir de ese sueño???

Fecha: 25/05/2011 15:08.


gravatar.comAutor: Sebastian Leroy

Gracias por el post!

Fecha: 27/06/2011 11:27.


gravatar.comAutor: veronica rojas

hola muy buena la pagina ,sabes soy madre soltera y no estoy muy clara con la info acerca de lo que debo hacer para postular como madre soltera, bueno esperando una respuesta
saludos

Fecha: 12/09/2011 05:32.


gravatar.comAutor: Eli

Super bueno el tema!
cuando uno esta metido en la compra de una casa no se hace dificil leerlo. Es sierto lo del banco estado te castigan por tener subcidio en mi caso estoy pensando no pedir el subcidio ya qe sin subcidio me dejan la tasa fija en 4.9 y con sub. queda en 5.9 ( sin verguenzas no es de ninguna ayuda)
En lo personal estoy topando solo con lo del "aval" :/ ya q mi renta no alcanza...
Suerte a todos! en el sueño de la casa propia :)

Fecha: 15/09/2011 16:37.


gravatar.comAutor: Miguel

si quiero optar a una casa de 1000 uf, puedo hacerlo con un credito hipotecario, que me financie el 100%???? y lo otro es si puedo optar a un subsidio y complementar con un credito..

Fecha: 20/10/2011 13:36.


gravatar.comAutor: moises

mira estoy viendo un credito hipotecario en banefe con una tasa de 4.8 fija, pero lo saque con subsidio el nuevo de clase media y me dieron 353 UF mas la 54 UF ahorradas son solo 482 Uf que pido. que tal es ese banco sera convenible o no gracias

Fecha: 07/12/2011 17:55.


gravatar.comAutor: BIANCA

ME GANE EL SUBSIDIO DE HASTA 300 UF SEGUN VALOR DE LA CASA . TENGO AHORRADO EN LIRETA DE AHORRO AL YA TENER EL SUBSIDIO PUEDO SEGUIR COLOCANDO PLATA EN LA LIBRETA DE AHORRO PARA PEDIRLE MENOS AL BANCO ?MIENTRAS ENCUENTRO EL PROYECTO DE UNA CASA EN VERDE ?
AUDAME POR FAVR GRACIAS

Fecha: 23/01/2012 21:47.


gravatar.comAutor: pamela saavedra

hola me estoy comprando una casa pero no se cuales son los pasos a seguir a quien le tengo que pedir asesoria por favor me pueden ayudar

Fecha: 07/03/2012 17:53.


gravatar.comAutor: MAGDA GALDAMES

YO LO ÚNICO QUE QUIERO ES COMPRARME UNA CASA DONDE VIVIR CON MIS POLLOS PERO ME HE ENCONTRADO CON MUCHA BUROCRACIA QUE ME HACE DEPRIMIRME Y PENSAR QUE PASARE EL RESTO DE MI VIDA ARRENDANDO NO ENTIENDO A LOS BANCOS NI AL GOBIERNO PARA UNO SOY MUY POBRE Y PARA EL OTRO NO ENCAJO EN EL PORCENTAJE DE VULNERABILIDAD ENTONCES CUAL ES MI LUGAR

Fecha: 06/08/2012 15:16.


gravatar.comAutor: Luis Benavente

Muchas gracias amigo por esta ayuda, seguiré paso a paso tu guía,
Saludos y que te valla excelente!

Fecha: 10/05/2013 12:29.


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